Из-за пандемии у 60% арендующих помещения предпринимателей есть просрочки по арендным платежам. Еще 35% пока платят вовремя, но скоро не смогут этого делать.
Вместе с юристом Аленой Ивой разобрались, как отсрочить или снизить платеж, если снимаете помещение у частника. Во время пандемии Алена договорилась о снижении арендной платы для троих клиентов.
Проверьте, можете ли рассчитывать на отсрочку
Компании и предприниматели, которых государство признало пострадавшими от пандемии, могут получить отсрочку по арендной плате. Это значит, что сейчас вы можете не платить за аренду и рассчитаться с долгами позднее. При этом собственники помещений не могут выставлять пени и штрафы за просрочку.
Отсрочку дали компаниям и предпринимателям, которые работают в наиболее пострадавших от коронавируса отраслях. Их список утвердили в правительстве России.
Сначала в перечень включили только девять отраслей: например, туристический и гостиничный бизнес, парикмахерские и салоны красоты. Позднее список расширили: добавили компании, которые торгуют непродовольственными товарами. Возможно, в будущем список пострадавших отраслей расширят снова.
Отсрочку можно получить, если вы арендуете нежилое помещение, которое находится в государственной, муниципальной или частной собственности. Если снимаете квартиру и работаете в ней (например, печете торты на заказ), требовать отсрочку у владельца не получится.
Отсрочка действует с даты введения в регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации и до 1 октября 2020 года. Чтобы не платить за аренду, нужно подписать с собственником помещения дополнительное соглашение об отсрочке арендной платы.
Обратите внимание, что режим повышенной готовности в регионах вводили в разное время. Например, в Москве он действует с 5 марта 2020 года, а в Самарской области — с 3 апреля 2020 года. Найдите аналогичный документ в своем регионе — поймете, с какого времени вам положена отсрочка.
Если режим отменят до 1 октября 2020 года, платежи по аренде можно возобновить не в полном объеме, а вносить только половину суммы. Допустим, в вашем регионе режим отменят 31 июля 2020 года. Значит, в августе и сентябре вы будете гасить половину арендной платы, а остальное записывать в счет долга.
Важно, что отсрочка распространяется только на платежи по аренде. Если по договору вы обязаны оплачивать коммунальные услуги или платить за содержание помещения — придется это делать.
Долги по арендной плате нужно будет отдавать с 1 января 2021 года по 1 января 2023 года. Размер одного платежа не может быть больше половины ежемесячной платы по договору. Выплачивать нужно будет равными суммами и не чаще одного раза в месяц.
Когда будете подписывать с собственником помещения допсоглашение к договору аренды, проверьте сроки самой отсрочки и выплат по долгу. Убедитесь, что сроки в соглашении соответствуют постановлению правительства.
Попробуйте договориться с владельцем помещения
Ваша отрасль не попала в список пострадавших — нужно договариваться о снижении арендной платы. Попробуйте встретиться с собственником помещения или управляющим зданием.
Идите на переговоры с готовыми предложениями. Схемы могут быть разные: например, на время пандемии вы вносите только половину арендной платы или вообще освобождаетесь от аренды, но продолжаете перечислять деньги за коммуналку и охрану помещения.
На переговорах апеллируйте не к своему финансовому положению, а к запретам властей, которые мешают вам выполнять обязательства. Ведь если у вас, к примеру, детский развлекательный центр, вы не можете получать доходы из-за запрета на региональном уровне.
Еще стоит говорить о выгоде владельца помещения. Объяснять, что в кризис сложно найти нового арендатора, а вы готовы сотрудничать и дальше, если сейчас вам пойдут навстречу
Примеры успешных переговоров уже есть. Так, о скидке удалось договориться руководителю самарского скалодрома «На Пределе» Валерию Биндеру. Во время переговоров он ссылался на закрытие спортивных объектов региональными властями. В итоге владелец помещения снизил арендную плату вдвое. Скидка действует до тех пор, пока власти не разрешат работу спортивным клубам и фитнес-центрам.
Директору агентства корпоративных подарков «Фиалка-экспресс» Екатерине Григорьевой удалось договориться о снижении платы за помещение на 60%. В Саратове она арендует офис, небольшой склад и розничный магазин.
«Изначально мы просили скидку на три месяца. Аргументировали тем, что нам нельзя работать в офисе из-за ситуации с коронавирусом. В итоге получили скидку на апрель и решили, что каждый месяц будем передоговариваться в зависимости от ситуации. Уверена, в мае нам тоже пойдут на встречу — мы всегда платили вовремя и для арендодателя сейчас лучше 40% платы, чем ничего».
Екатерина Григорьева, директор агентства корпоративных подарков «Фиалка-экспресс»
Расторгайте договор без суда, если это выгодно
Договориться с владельцем помещения не получилось, за аренду платить нечем, а долги копить не хочется — нужно расторгать договор. По словам юриста Алены Ивы, это можно сделать двумя способами: на условиях, прописанных в договоре, или через суд. Посчитайте, какой вариант для вас выгоднее.
Допустим, в договоре прописано: вы можете отказаться от помещения в любой момент и предупредить об этом собственника за две недели. В эти две недели за аренду вы заплатите 30 000 ₽. Вряд ли услуги юриста, который будет представлять вас в суде, обойдутся дешевле — скорее всего, договор выгодно расторгнуть на общих основаниях.
Если такой вариант вам подходит, отправьте арендодателю уведомление о расторжении договора. Документ можно составить в свободной форме, куда и в какие сроки его направлять — указано в договоре.
Идите в суд, если не осталось других вариантов
Например, если о расторжении договора вы обязаны предупреждать арендодателя за год, за досрочное расторжение предусмотрены большие штрафы, а отсрочка вам не положена. В таком случае остается только один вариант — идти в суд.
В суде договор могут расторгнуть на основании существенного изменения обстоятельств. Норму применяют, когда какое-то событие значительно ухудшило ваше положение. Если бы вы предвидели изменения, не заключили бы договор на тех же условиях. Другими словами, если бы знали о пандемии заранее — нашли бы помещение дешевле или вообще отказались от аренды.
При этом важно, чтобы выполнялись четыре условия:
- При заключении договора вы исходили из того, что именно так обстоятельства измениться не могут.
- Вы не могли предвидеть эти обстоятельства или преодолеть их.
- Исполнение договора на старых условиях нарушит имущественные интересы сторон и нанесет вам ущерб
- Из договора не следует, что риск изменения обстоятельств — ваша ответственность.
По словам юриста Алены Ивы, последние три условия в ситуации с коронавирусом соблюдаются автоматически. Первое условие выполняется, если вы заключили договор аренды еще до пандемии, например, в 2019 году. В то время вы не могли предположить, что в Россию придет коронавирус и власти введут ограничения.
Пока непонятно, получится ли расторгнуть договор, который заключили в марте — тогда в России официально объявили о первых заболевших. Судебной практики пока нет и неизвестно, как суды будут рассматривать такие дела.
Перед судом нужно направить арендодателю уведомление о расторжении договора на основании существенного изменения обстоятельств. Затем необходимо подождать — срок для ответов прописывают в договоре или указывают в письме. Если в договоре этого срока нет или вы его не указали, ждите 30 дней.
Если в итоге вы не получили ответ от арендодателя или он отказался расторгать договор, можно обращаться в суд. По договорам аренды иски подают в региональный арбитраж. Чтобы правильно представить в суде все аргументы, вам потребуется юрист.
Как снизить арендную плату во время пандемии
- Попробовать получить отсрочку по аренде. Подходит, если ваша сфера деятельности попала в список пострадавших от пандемии отраслей.
- Попробовать договориться с собственником помещения о снижении арендной платы. Вариант подходит, если ваш бизнес не относится к пострадавшим отраслям или не хотите копить долг по отсрочке.
- Посчитать, выгодно ли вам отказаться от аренды на общих условиях. Можно рассматривать, если процедура расторжения договора простая и не предусматривает больших штрафов. Если такой вариант подходит, просто направьте арендодателю уведомление о расторжении договора.
- Расторгнуть договор через суд на основании существенного изменения обстоятельств, если других вариантов нет, а платить нечем.
Эксперты
Алена Ива, юрист
Екатерина Григорьева, директор агентства корпоративных подарков «Фиалка-экспресс»
Валерий Биндер, руководитель скалодрома «На Пределе»
