<span>Как снизить</span><span> арендную</span><span> плату</span>

Как снизить арендную плату

Если снимаете помещение у частника
Из-за пандемии у 60% арендующих помещения предпринимателей есть просрочки по арендным платежам. Еще 35% пока платят вовремя, но скоро не смогут этого делать.
Вместе с юристом Аленой Ивой разобрались, как отсрочить или снизить платеж, если снимаете помещение у частника. Во время пандемии Алена договорилась о снижении арендной платы для троих клиентов.

Проверьте, можете ли рассчитывать на отсрочку

Компании и предприниматели, которых государство признало пострадавшими от пандемии, могут получить отсрочку по арендной плате. Это значит, что сейчас вы можете не платить за аренду и рассчитаться с долгами позднее. При этом собственники помещений не могут выставлять пени и штрафы за просрочку.
Отсрочку дали компаниям и предпринимателям, которые работают в наиболее пострадавших от коронавируса отраслях. Их список утвердили в правительстве России.
Сначала в перечень включили только девять отраслей: например, туристический и гостиничный бизнес, парикмахерские и салоны красоты. Позднее список расширили: добавили компании, которые торгуют непродовольственными товарами. Возможно, в будущем список пострадавших отраслей расширят снова.
Отсрочку можно получить, если вы арендуете нежилое помещение, которое находится в государственной, муниципальной или частной собственности. Если снимаете квартиру и работаете в ней (например, печете торты на заказ), требовать отсрочку у владельца не получится.
Отсрочка действует с даты введения в регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации и до 1 октября 2020 года. Чтобы не платить за аренду, нужно подписать с собственником помещения дополнительное соглашение об отсрочке арендной платы.
Обратите внимание, что режим повышенной готовности в регионах вводили в разное время. Например, в Москве он действует с 5 марта 2020 года, а в Самарской области — с 3 апреля 2020 года. Найдите аналогичный документ в своем регионе — поймете, с какого времени вам положена отсрочка.
Если режим отменят до 1 октября 2020 года, платежи по аренде можно возобновить не в полном объеме, а вносить только половину суммы. Допустим, в вашем регионе режим отменят 31 июля 2020 года. Значит, в августе и сентябре вы будете гасить половину арендной платы, а остальное записывать в счет долга.
Важно, что отсрочка распространяется только на платежи по аренде. Если по договору вы обязаны оплачивать коммунальные услуги или платить за содержание помещения — придется это делать.
Долги по арендной плате нужно будет отдавать с 1 января 2021 года по 1 января 2023 года. Размер одного платежа не может быть больше половины ежемесячной платы по договору. Выплачивать нужно будет равными суммами и не чаще одного раза в месяц.
Когда будете подписывать с собственником помещения допсоглашение к договору аренды, проверьте сроки самой отсрочки и выплат по долгу. Убедитесь, что сроки в соглашении соответствуют постановлению правительства.

Попробуйте договориться с владельцем помещения

Ваша отрасль не попала в список пострадавших — нужно договариваться о снижении арендной платы. Попробуйте встретиться с собственником помещения или управляющим зданием.
Идите на переговоры с готовыми предложениями. Схемы могут быть разные: например, на время пандемии вы вносите только половину арендной платы или вообще освобождаетесь от аренды, но продолжаете перечислять деньги за коммуналку и охрану помещения.
На переговорах апеллируйте не к своему финансовому положению, а к запретам властей, которые мешают вам выполнять обязательства. Ведь если у вас, к примеру, детский развлекательный центр, вы не можете получать доходы из-за запрета на региональном уровне.
Еще стоит говорить о выгоде владельца помещения. Объяснять, что в кризис сложно найти нового арендатора, а вы готовы сотрудничать и дальше, если сейчас вам пойдут навстречу
Примеры успешных переговоров уже есть. Так, о скидке удалось договориться руководителю самарского скалодрома «На Пределе» Валерию Биндеру. Во время переговоров он ссылался на закрытие спортивных объектов региональными властями. В итоге владелец помещения снизил арендную плату вдвое. Скидка действует до тех пор, пока власти не разрешат работу спортивным клубам и фитнес-центрам.
Директору агентства корпоративных подарков «Фиалка-экспресс» Екатерине Григорьевой удалось договориться о снижении платы за помещение на 60%. В Саратове она арендует офис, небольшой склад и розничный магазин.
«Изначально мы просили скидку на три месяца. Аргументировали тем, что нам нельзя работать в офисе из-за ситуации с коронавирусом. В итоге получили скидку на апрель и решили, что каждый месяц будем передоговариваться в зависимости от ситуации. Уверена, в мае нам тоже пойдут на встречу — мы всегда платили вовремя и для арендодателя сейчас лучше 40% платы, чем ничего».
Екатерина Григорьева, директор агентства корпоративных подарков «Фиалка-экспресс»

Расторгайте договор без суда, если это выгодно

Договориться с владельцем помещения не получилось, за аренду платить нечем, а долги копить не хочется — нужно расторгать договор. По словам юриста Алены Ивы, это можно сделать двумя способами: на условиях, прописанных в договоре, или через суд. Посчитайте, какой вариант для вас выгоднее.
Допустим, в договоре прописано: вы можете отказаться от помещения в любой момент и предупредить об этом собственника за две недели. В эти две недели за аренду вы заплатите 30 000 ₽. Вряд ли услуги юриста, который будет представлять вас в суде, обойдутся дешевле — скорее всего, договор выгодно расторгнуть на общих основаниях.
Если такой вариант вам подходит, отправьте арендодателю уведомление о расторжении договора. Документ можно составить в свободной форме, куда и в какие сроки его направлять — указано в договоре.

Идите в суд, если не осталось других вариантов

Например, если о расторжении договора вы обязаны предупреждать арендодателя за год, за досрочное расторжение предусмотрены большие штрафы, а отсрочка вам не положена. В таком случае остается только один вариант — идти в суд.
В суде договор могут расторгнуть на основании существенного изменения обстоятельств. Норму применяют, когда какое-то событие значительно ухудшило ваше положение. Если бы вы предвидели изменения, не заключили бы договор на тех же условиях. Другими словами, если бы знали о пандемии заранее — нашли бы помещение дешевле или вообще отказались от аренды.
При этом важно, чтобы выполнялись четыре условия:
  1. При заключении договора вы исходили из того, что именно так обстоятельства измениться не могут.
  2. Вы не могли предвидеть эти обстоятельства или преодолеть их.
  3. Исполнение договора на старых условиях нарушит имущественные интересы сторон и нанесет вам ущерб
  4. Из договора не следует, что риск изменения обстоятельств — ваша ответственность.
По словам юриста Алены Ивы, последние три условия в ситуации с коронавирусом соблюдаются автоматически. Первое условие выполняется, если вы заключили договор аренды еще до пандемии, например, в 2019 году. В то время вы не могли предположить, что в Россию придет коронавирус и власти введут ограничения.
Пока непонятно, получится ли расторгнуть договор, который заключили в марте — тогда в России официально объявили о первых заболевших. Судебной практики пока нет и неизвестно, как суды будут рассматривать такие дела.
Перед судом нужно направить арендодателю уведомление о расторжении договора на основании существенного изменения обстоятельств. Затем необходимо подождать — срок для ответов прописывают в договоре или указывают в письме. Если в договоре этого срока нет или вы его не указали, ждите 30 дней.
Если в итоге вы не получили ответ от арендодателя или он отказался расторгать договор, можно обращаться в суд. По договорам аренды иски подают в региональный арбитраж. Чтобы правильно представить в суде все аргументы, вам потребуется юрист.

Как снизить арендную плату во время пандемии

noteimage
  1. Попробовать получить отсрочку по аренде. Подходит, если ваша сфера деятельности попала в список пострадавших от пандемии отраслей.
  2. Попробовать договориться с собственником помещения о снижении арендной платы. Вариант подходит, если ваш бизнес не относится к пострадавшим отраслям или не хотите копить долг по отсрочке.
  3. Посчитать, выгодно ли вам отказаться от аренды на общих условиях. Можно рассматривать, если процедура расторжения договора простая и не предусматривает больших штрафов. Если такой вариант подходит, просто направьте арендодателю уведомление о расторжении договора.
  4. Расторгнуть договор через суд на основании существенного изменения обстоятельств, если других вариантов нет, а платить нечем.
noteimage
Эксперты
personPhoto
personPhoto
personPhoto