<span>Как открыть коворкинг</span>

Как открыть коворкинг

И заработать на этом
Рынок фриланса быстро растёт: согласно исследованию PwC, в 2014 году фрилансеров было 3 млн человек, в 2019 году — 5 млн, а в пандемию их число увеличилось до 14 млн. Кроме того, по данным Минтруда, после окончания режима самоизоляции на удалёнке осталось работать 3 млн штатных сотрудников.
Не все фрилансеры и удалённые сотрудники готовы работать дома, но снимать для себя отдельный офис — дорого. Такую проблему решает коворкинг, где в аренду сдают готовые рабочие места, оснащённые мебелью, оргтехникой и интернетом. В Москве с одного коворкинга на 30 рабочих мест за месяц можно получить доход до 750 000 ₽, в Санкт-Петербурге — до 450 000 ₽. Рассказываем, с чего начать такой бизнес и как на нём заработать.

Шаг 1. Выбрать формат коворкинга

От формата коворкинга будет зависеть всё: где его открыть, как оборудовать помещение, каких сотрудников нанять. Есть три вида коворкингов.
Производственные. Например, столярные, гончарные, швейные, кулинарные. Мастера получают доступ к профессиональному оборудованию, зоне хранения материалов и готовых изделий. Например, в столярном коворкинге могут работать дизайнеры мебели, резчики по дереву, реставраторы.
Специализированные. Адвокатские, архитектурные, творческие, бьюти-коворкинги. Они объединяют людей одной профессии, возраста и даже национальности. К примеру, в Москве работает Jewish Coworking для молодых еврейских предпринимателей.
Классические. Создаются для отдельных специалистов и целых команд. Самый распространенный формат, предназначенный для обычной офисной работы. Здесь обитают фрилансеры, начинающие бизнесмены, журналисты, командированные.
Открыть коворкинг можно с нуля или по франшизе. С франшизой легче начать: за определённую плату вы получите помощь в подборе помещения, готовые спецификации на мебель и оборудование, проверенные решения для маркетинга, продаж и управления персоналом.
В бизнесе с нуля больше рисков, сложнее спрогнозировать срок окупаемости. Зато вы сможете реализовать собственные идеи и внедрять любые изменения.
Пройдите этот тест и узнайте, какой вариант подойдёт вам.
noteimage
noteimage

Шаг 2. Решить юридические вопросы

Зарегистрируйте бизнес. Поскольку вы будете сдавать в аренду площади в нежилом помещении, оформите ИП или ООО. Самозанятый такой деятельностью заниматься не может.
Вид деятельности. Основной код ОКВЭД — 68.2 «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом».
Сразу укажите дополнительные коды ОКВЭД. Если планируете в будущем продавать резидентам коворкинга канцелярию, включите код ОКВЭД 47.99 «Торговля розничная прочая вне магазинов, палаток, рынков». Для оказания бухгалтерских услуг используйте код ОКВЭД 69.20 «Деятельность по оказанию услуг в области бухгалтерского учёта, по проведению финансового аудита, по налоговому консультированию».
Налоговый режим. Для коворкинга подойдет УСН. Если помещение для коворкинга принадлежит вам, может быть выгодна «упрощёнка» по доходам со ставкой налога 6%.

Шаг 3. Найти помещение

Площадь коворкинга. Может быть от 50 м2 до нескольких тысяч метров. В маленьком коворкинге будут работать в основном фрилансеры, поэтому окупить его будет сложнее: рабочих мест мало и заполняются они нерегулярно. Зато найти подходящее помещение проще — открыть коворкинг можно даже на первом этаже жилого дома.
Плюсы маленького коворкинга
Минусы маленького коворкинга
Меньше затрат на ремонт.
Больше выбор при поиске помещений.
Мало рабочих мест.
Нестабильный доход, потому что найти постоянных клиентов сложнее.
В большой коворкинг проще привлечь команды. Рабочие места в коворкингах снимают не только стартапы, но и крупные компании. В 2019 году банк «Тинькофф» заключил с сетью коворкингов SOK договор на аренду до 2023 года более тысячи рабочих мест, а это около 7 000 м2.
Плюсы большого коворкинга
Минусы большого коворкинга
Много рабочих мест, за счёт которых окупаются общие зоны.
Можно сделать не только опенспейс, но и кабинеты, переговорные, конференц-зал.
Больше дополнительных услуг: лаунж-зоны, копи-центр, кофейная станция.
Стабильный доход за счёт привлечения юридических лиц.
Высокая стоимость аренды за помещение целиком.
Потребуется много денег на ремонт и оборудование.
Сложнее найти подходящее помещение в удобной локации.
Тип помещения. Убедитесь, что помещение соответствует формату коворкинга.
Для офисного коворкинга подходят и коммерческие площади на первых этажах жилых домов, и помещения в ТРЦ. Но оптимальный выбор с точки зрения планировки, естественного освещения и коммуникаций — здание, которое изначально было спроектировано под офис.
Столярный коворкинг нуждается в производственном помещении с высокими потолками, чтобы можно было работать с длинными досками и большими мебельными щитами.
Расположение. Для коворкинга важны окружающая инфраструктура и транспортная доступность: магазины, спортивные центры, кафе, места для отдыха после работы, остановки общественного транспорта и парковки для личных автомобилей.
В коворкинг в центре города легко добраться из любого района, рядом есть вся необходимая инфраструктура. Но стоимость аренды помещения выше, а конкурентов больше. В центре имеет смысл открывать большой или специализированный коворкинг, например, адвокатский, чтобы юристам было удобно приглашать своих клиентов. А художники и дизайнеры охотнее приедут в коворкинг в креативном кластере, где проводятся выставки и арт-фестивали, даже если он расположен на окраине.
Коворкинг в спальном районе удобен для «своих». Вы сможете дешевле арендовать помещение и сэкономить на рекламе, таргетируя объявления только на жителей конкретного района. Но если на соседней улице уже есть коворкинг, легко прогореть — посетителей на всех не хватит.

Шаг 4. Оборудовать помещение

Сколько стоит. В ремонт и меблировку офисного коворкинга, по словам франчайзеров GrowUp, придется вложить от 12 000 ₽/м2. То есть в коворкинг площадью 300 м2 нужно инвестировать минимум 3,6 млн ₽. В 3–5 раз больше денег понадобится, если помещение находится в плохом состоянии или вы хотите открыть дорогой коворкинг с люксовыми отделочными материалами, дизайнерской мебелью, фитнес-румом и душевой.
Планировка. Рабочие места в опенспейсе обычно арендуют фрилансеры: копирайтеры, SMM-менеджеры, программисты. Бизнес предпочитает отдельные кабинеты на 4–6 человек. Поэтому в планировке необходимо соблюсти баланс между открытым пространством и кабинетной системой для небольших, средних и крупных команд.
Кроме рабочих мест, в коворкинге нужно разместить входную зону с ресепшеном и местами ожидания, зону отдыха с кофемашиной и кулером. Выделите место под копи-центр с общим сканером и принтером. Обустройте санузел из расчёта одна кабинка на 15 рабочих мест.
Рабочие места. Количество рабочих мест в опенспейсе зависит от типа рассадки. При плотной рассадке выделите 5 м2 на одного арендатора, при свободной — 7 м2, при просторной — 10 м2. В качестве концепции можно выбрать какой-то один тип или сочетать все три, чтобы любой клиент мог найти для себя оптимальный вариант.
Каждое рабочее место должно включать стол, кресло и несколько розеток для зарядки ноутбука и телефона резидента.
Для открытия производственного коворкинга придется купить профессиональное оборудование. Например, для швейного понадобятся раскроечные столы, швейные машины, оверлоки, парогенераторы, манекены, комплекты лекал.
Интернет. В большинстве случаев достаточно подключить канал доступа в интернет и обеспечить хорошее покрытие Wi-Fi. Для привлечения программистов, веб-дизайнеров и других специалистов, которые обрабатывают большие массивы данных, рекомендуем подвести к каждому столу отдельный сетевой кабель.
noteimage
noteimage
Важно обеспечить бесперебойную связь. Когда в разгар рабочего дня в коворкинге пропадает интернет, это вызывает резкую негативную реакцию клиентов. Чтобы этого не произошло, нужен резервный канал связи, который подключается в случае проблемы с основным.
Например, билайн предлагает именно такие надежные тарифы с интернетом для бизнеса: в случае недоступности проводного канала автоматически включается мобильная сеть. Это позволяет работать в любых условиях.

Шаг 5. Нанять персонал

В штат. С администраторами лучше всего заключать трудовые договора. Эти сотрудники встречают гостей, принимают оплату, следят, чтобы в офисе всегда была бумага, вода, чай и кофе. Количество администраторов зависит от режима работы. Если коворкинг работает с 10 до 22 часов, то хватит двух человек с графиком 2/2. Для круглосуточного коворкинга нужны четыре сотрудника с графиком сутки через трое.
На аутсорс. Вам обязательно потребуется наладчик оргтехники и специалист по обслуживанию профессионального оборудования, если вы открываете коворкинг для мебельщиков или швей. Для ведения налогового учёта и сдачи отчётности заключите договор с частным бухгалтером или бухгалтерской фирмой.
Продвижением коворкинга и привлечением клиентов займется маркетолог. Можно обойтись и без него — запустить рекламную кампанию можно самостоятельно. Если не уверены в своих силах, лучше всё же довериться профессионалу или настроить рекламу с помощью сервиса. Так, билайн.ПРОдвижение поможет выбрать правильную аудиторию для рекламы, рассчитать расходы и затем проанализировать результаты, чтобы не тратить деньги впустую.
Не стоит забывать и про уборку помещений — наймите уборщицу или договоритесь с клининговой службой.

Шаг 6. Начать зарабатывать

Доход. Чтобы работать в плюс, загрузка коворкинга должна составлять не менее 80%. На эту цифру участники рынка обычно выходят за полгода, когда о коворкинге узнают потенциальные клиенты и складывается постоянная аудитория.
Средняя месячная доходность коворкинга в регионах — 2 000 ₽/м2, в Москве — от 3 000 до 4 000 ₽/м2 с учётом общих пространств.
Допустим, вы открыли коворкинг в Москве площадью 300 м2. Пусть 100 м2 приходится на холл, туалеты, копи-центр и лаунж-зону с кухней. 120 м2 вы отдали под опенспейс с плотной рассадкой — это 25 рабочих мест. 30 м2 выделили под две переговорные комнаты — когда они свободны, их можно использовать как еще восемь рабочих мест. На оставшихся 50 м2 обустроили три кабинета — на четыре человека каждый.
Значит, всего у вас 45 рабочих мест. При загрузке 80% в коворкинге каждый день занято 36 мест.
Коворкинг должен вам приносить 3 000 ₽ x 300 м2 = 900 000 ₽ в месяц. Чтобы подсчитать стоимость одного рабочего места за день, разделим 900 000 ₽ на 36 рабочих мест и на 30 дней. Получается 830 ₽ и это соответствует рынку: один день в московском коворкинге стоит от 700 до 1500 ₽.
Теперь вы можете рассчитать чистую прибыль за вычетом операционных затрат на аренду, коммуналку, расходники, зарплату персонала, прикинуть точку безубыточности и срок окупаемости.
Тарифы. Коворкинги предлагают разные тарифы. Например, можно продавать незакреплённые места на несколько часов или на день. Посетитель оплачивает нужное количество времени и садится на любое свободное место. Это хорошее предложение для командированных и фрилансеров, которым изредка нужно встретиться с клиентом.
Есть тарифы, которые включают 10 посещений в течение 60 дней или 20 посещений в течение трёх месяцев. Чем больше посещений, тем меньше выходит стоимость каждого дня.
Закреплённые места обычно сдаются на месяц, в Москве — за 15 000–25 000 ₽. Для вас это стабильный заработок, а клиент уверен в том, что его стол или кабинет никто не займет.
Как заработать больше. Предложите клиентам дополнительные услуги. Их можно включать в состав более дорогих тарифов или предоставлять за отдельную плату.
Сдавайте в аренду переговорную комнату. При ремонте выделите под неё 10–30 м2, установите экраны и проекторы для демонстрации презентаций и отчётов.
В «тихие» часы, например, вечером или в выходные, когда посетителей практически не бывает, опенспейс можно сдавать как ивент-площадку для мероприятий: мастер-классов, семинаров, тренингов. Или организуйте их сами: выясните, что интересует ваших резидентов, и пригласите спикера провести лекцию на эту тему.
Установите личные ящики с замками. Клиент сможет оставить документы, ноутбук, другие вещи и не переживать за их сохранность.
Берите плату за печать сверх лимита. Допустим, в тариф входит печать 20 страниц в день. Если посетителю нужно напечатать больше, придется платить.
Установите вендинговые автоматы с напитками и снеками, а если площадь позволяет — откройте небольшое кафе, чтобы посетители могли быстро перекусить и сразу продолжить работу.
Начинающему бизнесу нужны специалисты, которые помогут разобраться с налогами, проверить договоры, подготовить документы. Предложите резидентам коворкинга консультации юриста и бухгалтера.
Игровая комната с аниматором будет востребована среди активных родителей, которые совмещают работу с воспитанием детей.

Чек-лист по открытию коворкинга

noteimage
  1. Выберите формат коворкинга. Самый простой вариант — универсальный офисный. Узконаправленные коворкинги требуют специализированной планировки и оборудования.
  2. Зарегистрируйте бизнес. Оформите ИП и ООО, самозанятый сдавать коммерческие помещения не может по закону.
  3. Найдите подходящее помещение. Обратите внимание на транспортную доступность и инфраструктуру района. Проверьте, есть ли рядом другие коворкинги.
  4. Отремонтируйте и оборудуйте помещение. Закупите офисные столы, рабочие кресла, оргтехнику, подключите интернет с резервным каналом связи для обеспечения бесперебойного доступа.
  5. Наймите администраторов. Бухгалтерские, маркетинговые и клининговые услуги можно отдать на аутсорс.
  6. Рассчитайте минимальную стоимость рабочего места за день, определитесь с тарифами. Открывайте коворкинг.
noteimage
Поможем подобрать эффективные инструменты для вашего бизнеса. Оставьте заявку, и наши специалисты проведут бесплатную консультацию.