<span>Как читать</span><br><span>договор</span>

Как читать
договор

Чтобы сделка
принесла деньги,
а не проблемы
Заключать договоры приходится регулярно, и хотя все знают, что договор нужно читать внимательно, проблемы порой возникают. У многих договоры и вовсе вызывают приступ ужаса: как прочитать все и ничего не упустить, если перед глазами — десять страниц текста одинаково мелким шрифтом.
Вместе с владельцем юридической фирмы «Территория права» Ольгой Жарковой разбираем, как читать самые разные договоры: поставки, аренды, оказания услуг.

На что обращать внимание

Вне зависимости от типа договора, в нем есть несколько ключевых положений, на которые нужно обращать внимание всегда.

Кто заключает договор

В шапке договора всегда написано, кто подписывает договор. Обычно это генеральный директор или другой человек по доверенности.
Без доверенности подписывать договор может только тот, кто указан в ЕГРЮЛ. Чтобы узнать кто это, сформируйте выписку из ЕГРЮЛ с помощью сервиса ФНС России. Для этого там нужно просто вбить ИНН контрагента. Информация на сайте ФНС обновляется в течение дня, и если человек сейчас не имеет права подписывать договор без доверенности, вы об этом сразу узнаете.
https://static.beeline.ru/upload/images/business/blog/27529_img_01.png
Фрагмент выписки ООО «Территория права». Подписывать договоры без доверенности может только Ольга Жаркова
Если будущий партнер не указан в ЕГРЮЛ как лицо, имеющее право действовать без доверенности, то какую бы должность он ни занимал, он не может подписывать никакие документы. Если документы от имени организации подпишет человек без полномочий, суд может признать договор недействительным.
Если тот, кто заключает с вами договор, работает по доверенности, проследите, чтобы реквизиты этой доверенности были в договоре, запросите ее оригинал и сохраните у себя заверенную копию.
«Случай из моей практики. Покупатель заключил договор поставки строительных материалов и внес стопроцентную предоплату. Договор подписывал исполнительный директор по доверенности, но покупатель не запросил ее копию. Поставщик утверждал, что у исполнительного директора не было доверенности и он не имел права заключать договор. Покупателю пришлось возвращать деньги через суд. Если бы у покупателя был действующий договор, он мог бы не только вернуть деньги, но и взыскать штрафы за неисполнение обязательств».
Ольга Жаркова, юрист

Прописаны ли в договоре существенные условия

Это информация, без которой он будет недействительным. Для каждого вида договора существенные условия свои.
Общее для всех договоров — предмет договора должен быть согласован. То есть из текста должно быть понятно, что именно вы продаете или покупаете, сдаете или берете в аренду, какие работы выполняете или заказываете.
Существенные условия
  1. Для договора купли-продажи недвижимости — цена.
  2. Для договора поставки — наименование и количество товара, срок поставки каждой партии товара.
  3. Для договора аренды — стоимость аренды.
  4. Для договора оказания услуг — место и срок оказания услуг.
«Организации, которые часто заключают однотипные договоры, обычно не составляют их отдельно для каждого клиента. У них есть рамочные договоры с общими условиями, а подробности они прописывают в приложениях и спецификациях. В таких случаях проследите, чтобы в договоре была ссылка на эти приложения и спецификации и прописано, что они — неотъемлемая часть договора. Сами приложения нужно подписать и приложить к договору».
Ольга Жаркова, юрист
Плохо
Поставщик принимает на себя обязанность передать покупателю оборудование, а покупатель обязуется его оплатить.
Хорошо
Поставщик принимает на себя обязанность передать покупателю оборудование в количестве, комплектации и в сроки, указанные в Приложении 1, которое является неотъемлемой частью настоящего договора.
Если нет ни спецификаций, ни приложений, вся конкретика должна быть в тексте договора, иначе в суде его признают незаключенным и вы ничего не сможете доказать.
Две компании заключили договор на поставку энергетического угля. Количество, ассортимент и сроки должны были прописать в приложении к договору, но так этого и не сделали. Поставщик привез уголь, а покупатель не оплатил. Поставщику пришлось судиться. Взыскать долг за уголь удалось, а вот неустойку — нет. Договор признали незаключенным, потому что не были согласованы существенные условия.

Прописан ли в договоре НДС

Это важно, если продавец применяет общую систему налогообложения и платит НДС.
Если в договоре будет только общая сумма и ничего не сказано про НДС, может возникнуть спор: из каких денег поставщик должен платить НДС. Суды считают, что если в договоре отдельно не прописали НДС, продавец может сверх цены договора предъявить его покупателю, и тогда придется доплачивать. Но есть и другая точка зрения: сверх указанной в договоре суммы покупатель ничего платить не должен, поэтому продавец должен выделить НДС из той суммы, что указана в договоре.
Чтобы не было таких споров и непредвиденных трат, убедитесь, что в договоре отдельно прописана цена за товар и отдельно — НДС.
Плохо
Цена товара — 100 рублей.
Хорошо
Цена товара — 100 000 рублей без учета НДС. Кроме того, НДС по ставке 20% в сумме 20 000 рублей.
Цена товара — 120 000 рублей, в том числе НДС по ставке 20% в сумме 20 000 рублей.
Цена товара — 100 000 рублей (НДС не облагается).

В какой момент обязательства по оплате считаются выполненными

Обычно в договорах прописано, что продавец должен поставить товар или оказать услугу в течение определенного времени после оплаты.
Чтобы не просрочить обязательства, нужно сразу понять, что считается моментом оплаты.
Если в договоре об этом ничего не написано, моментом оплаты будет зачисление денег на корреспондентский счет банка поставщика.
Но в договоре может быть и другая формулировка. Например: «обязательство по оплате считается исполненным с момента списания денежных средств с корреспондентского счета банка покупателя».
Нужно учесть, что в этом случае деньги вы получите позже, чем начнется срок исполнения ваших обязательств. Подумайте, хватит ли вам времени.
ООО «Ромашка» должно поставить и смонтировать оборудование для ООО «Василек» в течение 30 дней после оплаты. В договоре написано, что момент оплаты — это списание денег со счета покупателя. ООО «Василек» перевело деньги 28 августа, а на счет ООО «Ромашка» они пришли только 2 сентября. На поставку товара и монтаж после поступления денег остается уже не 30, а 27 дней. И если не уложиться, придется платить штраф.

Порядок урегулирования споров

Если одна сторона не исполнит свои обязательства, другая может обратиться в суд. Но сначала придется написать претензию с замечаниями и требованиями, выждать установленный в договоре срок ответа и только потом подавать иск.
Общий срок ответа на претензию — 30 дней, но в договоре можно прописать более длинный или короткий срок и оговорить, куда именно нужно отправлять претензию и ответы.
Если вы с контрагентом находитесь в разных городах, обратите внимание, в каком суде по договору рассматриваются споры: по месту нахождения истца или ответчика.
Допустим, вы находитесь в Москве и работы по договору проводите в Москве, а ваш заказчик зарегистрирован в Ханты-Мансийске. Если заказчик не заплатит, по умолчанию вам придется судиться в Ханты-Мансийске. Это общее правило судопроизводства — рассмотрение исков по месту нахождения ответчика. Вам или вашему представителю придется ехать туда, а это неудобно и дорого.
При этом можно прописать в договоре вариант, который выгоден вам. Если будет прописано, что «споры в связи с настоящим договором подлежат рассмотрению по месту нахождения Истца», то суд будет проходить в Москве.

Кто несет ответственность за неисполнение договора

Ответственность должна быть одинаковой для обоих контрагентов. Не должно быть такого, что одна сторона отвечает за любой промах, а другая не отвечает ни за что.
Например, в договоре прописано, что вы должны будете заплатить штраф за несвоевременную поставку товара. Тогда нужно прописать и ответственность покупателя за несвоевременную оплату. Если неустойка за не вовремя поставленный товар — 0,1% за каждый день, такая же неустойка должна быть за задержку оплаты.
«Обычно сторона, которая готовит текст договора, прописывает условия, которые выгодны ей. Другой стороне можно и нужно уравновешивать договор по правам и обязанностям, прежде чем подписать. Предлагайте свои условия, обсуждайте.
Бывает, что контрагент не дает ничего менять. Обычно так делают крупные компании и монополисты. Тогда попросите юриста проанализировать возможные риски и рассказать о последствиях. Так вы сможете оценить свои силы и принять решение, соглашаться на такой договор или отказаться от сотрудничества».
Ольга Жаркова, юрист

С какого электронного адреса ведется переписка

Проследите, чтобы в договоре были зафиксированы электронные адреса, с которых вы и контрагент будете вести переписку. Особенно если планируете обмениваеться сканами документов. Все значимые сообщения отправляйте только на указанный в договоре адрес электронной почты и получайте с него же.
Если контрагент будет вести переписку с адреса, который не прописан в договоре, потом он может отказаться от своих обязательств. Например, он может сказать, что сотрудник, который переписывался с другого адреса, не имел полномочий, ошибся или не согласовал закупку с руководством.
Компания судилась с поставщиком. Одна из претензий — поставщик не предоставил документацию на товар. Поставщик уверял, что отправил документы по электронной почте. Но суд отклонил этот довод, потому что стороны не прописывали в договоре, что будут обмениваться документами по электронной почте и не согласовали в реквизитах электронные адреса.

Остается ли рычаг воздействия на контрагента

Если в договоре предусмотрена стопроцентная предоплата, это ставит вас в невыгодное положение. Допустим, вы внесли всю сумму, а контрагент пропал, не полностью исполнил обязательства или привез бракованный товар. Вам придется судиться и выбивать свои деньги обратно.
Лучше оставить возможность влиять на поставщика так, чтобы уладить спор до суда. Например, предусмотреть 50% предоплаты вместо 100%. Также можно прописать гарантийный платеж, если речь идет о договоре подряда или оказания услуг. Тогда у контрагента будет стимул быстрее урегулировать спор, чтобы получить свои деньги.

Договор поставки

Предмет договора и цена. Если речь идет об оборудовании, нужно указать ассортимент, комплектность, качество и цену, иначе договор могут признать незаключенным.
Максимально подробно пропишите конкретику, — тогда получится избежать споров в будущем. Чтобы не расписывать требования к качеству, можно просто сослаться на ГОСТ. Если в договоре не будет требований к качеству или ссылки на ГОСТ, вы можете получить совсем не то, что хотели, а платить придется.
Компания заказала у поставщика пластиковые стаканчики из полиэтилена, но качество не устроило — пластик оказался слишком тонким. Покупатель отказался платить, но в суде проиграл. Пластиковую посуду делают из разных видов полиэтилена, которые регулируются разными ГОСТами, а в договоре не прописали ни характеристики полиэтилена, ни ГОСТ.
Плохо
100 стаканов из полиэтилена.
Хорошо
100 стаканов синего цвета, изготовленных из полиэтилена высокого давления согласно ГОСТ 16337-77.
Где происходит приемка товара. От этого зависит, кто будет отвечать, если в пути с товаром что-то случится. Если написано, что покупатель принимает товар на складе продавца, все, что происходит с товаром потом — головная боль покупателя. Если с товаром что-то случится в пути, разбираться с транспортной компанией и нести убытки будет покупатель. Если в договоре написано, что покупатель принимает товар у себя на складе, проблемы с транспортной компанией и риск утери товара будут уже на продавце.
Процедура замены брака и устранения недостатков. Если вы закупаетесь у нескольких поставщиков, и потом собираете и продаете свой товар, этот пункт особенно важен. Одна бракованная партия — и вы не сможете укомплектовать и вовремя сдать объект. Поэтому нужно обязательно прописывать, в какие сроки поставщик должен заменить брак или устранить недостатки.
Прописан ли порядок возврата тары. Если товар поставляют в возвратной таре, из договора должно быть ясно, в какой срок ее нужно вернуть и кто за это платит.
Кто платит за доставку. Если не прописать это в договоре, решать, кто платит, придется в суде. Решения суда бывают разные, поэтому лучше не рисковать.

Договор аренды недвижимости

Прописано ли целевое использование помещения. Этот пункт дает арендодателю возможность расторгнуть договор. Например, вы сняли помещение под офис, а используете — под склад. За нарушение условий арендодатель может расторгнуть договор.
Будет ли помещение указано как юридический адрес компании. Если на адрес арендованного помещения вы собираетесь зарегистрировать фирму, договоритесь об этом с арендодателем отдельно. То, что вы арендуете помещение, не значит по умолчанию, что арендодатель разрешает использовать его как юридический адрес. Согласие арендодателя лучше прописать в договоре и указать, берет ли он за это отдельную плату.
Есть ли у арендатора право сдавать помещение в субаренду. Если вы арендуете помещение не у собственника, а у арендатора, посмотрите его договор с собственником. Если там не прописано, что арендатор имеет право сдавать помещение в субаренду, собственник может обратиться в суд и договор с вами расторгнут. Еще убедитесь, что срок действия договора с собственником кончается не раньше вашего договора на субаренду.
Совпадает ли номер помещения с номером в плане БТИ. Может случиться, что в плане БТИ под таким номером указано совсем другое помещение и вы можете получить не то, на что рассчитывали. Требуйте, чтобы арендатор приложил к договору выкопировку из плана БТИ и выделил цветом арендуемую часть.
Входят ли в цену эксплуатационные расходы. С 2019 года изменились и существенно выросли цены на вывоз отходов. Если в договоре прописано, что вы сами должны заключить договор на вывоз мусора, потом сильно удивитесь выросшим расходам на аренду.
Если договариваетесь, что коммунальные услуги вам будет перевыставлять арендатор, запросите платежки и посмотрите, какие там суммы. Вы будете обязаны оплачивать все, что вам перевыставят, поэтому лучше заранее узнать, сколько это будет стоить.
В каких случаях арендатор может в одностороннем порядке расторгнуть договор. Не соглашайтесь подписывать договор с общей формулировкой, которая дает право арендодателю расторгнуть договор за любое нарушение. В этом случае даже несущественное нарушение договора — например, задержка оплаты на один день — обернется тем, что его расторгнут в одностороннем порядке.
Плохо
Нарушение условий договора арендодателем влечет одностороннее расторжение договора аренды.
Хорошо
Арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке в случаях:
  • нецелевого использования арендатором помещения;
  • нарушений условий эксплуатации, приводящих к ухудшению его состояния;
  • систематического нарушения арендатором сроков внесения платежей — два раза и более.

Договор оказания услуг

Главное, что нужно прописать в договоре подряда или оказания услуг — что именно должно быть сделано. А вот цену согласовывать не обязательно, даже без нее договор будет считаться заключенным.
Обязательно найдите в договоре информацию, когда исполнитель обязан приступить к оказанию услуг. Избегайте формулировки, что датой начала оказания услуг считается дата заключения договора. Вам могут понадобиться материалы, информация, доступ в помещение. Любая заминка — и вы нарушите сроки договора, а это значит, что придется платить неустойку. Привяжите дату к обстоятельствам, которые должны наступить прежде, чем вы приступите к работам.
Плохо
Датой начала оказания услуг считается дата заключения договора.
Хорошо
Исполнитель обязан приступить к работам на следующий день после предоставления заказчиком комплекта документов, указанных в Приложении 1 к настоящему договору.
Что бы ни было написано в договоре, заказчик в любой момент имеет право отказаться от услуги. Важно: в этом случае он должен будет возместить исполнителю расходы, которые он уже понес или должен понести.

На что обратить внимание при заключении договора

noteimage
  1. Есть ли у контрагента право заключать договор. Без доверенности подписать договор может только тот, кто указан в выписке из ЕГРЮЛ. У других обязательно должна быть действующая доверенность, а вам нужна ее заверенная копия.
  2. Ясно ли из договора или приложений, что именно продается, покупается, сдается в аренду, какие работы должны быть выполнены, в каком объеме и в какие сроки. Без этого договор могут признать незаключенным и отстаивать свои интересы в суде будет сложнее.
  3. Указаны ли официальные электронные адреса, с которых вы будете обмениваться документами.
  4. Все ли приложения составлены, подписаны и приложены к договору.
  5. Включает ли цена НДС, стоимость доставки и порядок возврата тары.
  6. Прописана ли ответственность обеих сторон за нарушения. Если ответственность несет только одна сторона, другая оказывается незащищенной.
noteimage
Эксперты
personPhoto