Согласно Жилищному кодексу, жилым называют изолированное помещение, пригодное для проживания. Это может быть дом, квартира или комната. В том же Жилищном кодексе определение нежилого помещения отсутствует, но обычно под ним подразумевают все, что не касается жилой и общедомовой недвижимости — лестниц, коридоров, чердаков и подвалов. Нежилые помещения в многоквартирных домах — идеальные точки для небольшого бизнеса. Правда, при строительства дома нежилые помещения под магазин или салон красоты не всегда предусматриваются. В статье расскажем о том, как перевести жилое помещение в нежилое.
Зачем переводить жилое помещение в нежилое
Обычно категорию помещения меняют для того, чтобы заниматься предпринимательской деятельностью. В некоторых случаях это не нужно. Согласно статье 17 ЖК РФ, предпринимательскую деятельность можно вести в квартире, если это не ухудшает условий проживания и не мешает другим жителям многоквартирного дома. Поэтому заниматься фрилансом, предоставлять услуги бухгалтера, юриста или психолога можно и так. Но если вы хотите открыть бар, магазин или салон красоты — придется переводить жилое помещение в нежилое. То же самое касается тех случаев, если вы планируете сдавать помещение — под офисы или торговые точки.
Какое помещение можно сделать нежилым
Не каждое помещение можно сделать нежилым. Для официальной смены категории нужно, чтобы у него был отдельный вход или возможность его оборудовать. Доступ в помещение не должен проходить через коридор или подъезд, где люди проходят в свои квартиры. Это значит, что переводимое помещение может быть расположено только на первом этаже — там, где можно сделать собственный вход.
Если вы переводите квартиру в нежилое помещение, то в ней не должны быть прописаны люди. Сначала нужно выписать их, и только затем — подавать заявление на перевод. Переводимое помещение не может быть комнатой в коммунальной квартире. Перевести квартиру или дом можно только полностью. Также нельзя переводить помещение, отданное в залог либо в аренду — не должно быть никаких обстоятельств, обременяющих право собственности.
Перевод жилого помещения в нежилое — пошаговая инструкция
Принятие решения
Подумайте, стоит ли менять категорию помещения в вашем случае. Возможно, для ведения вашего бизнеса это и не потребуется. Кроме того, нужно быть уверенным в том, что такая торговая точка окупится. Перевести из нежилого помещения обратно в жилое возможно, но это потребует немало времени и сил. А если планировка помещения была сильно изменена, то перевести обратно и вовсе не получится.
Современные многоквартирные дома строят с расчетом на то, что на первом этаже будет располагаться магазин, кафе или любой другой бизнес. Возможно, переводить собственную квартиру и не потребуется — проще будет арендовать помещение, уже отведенное для целей бизнеса. Как минимум, вы сэкономите время на сборе необходимых бумаг и получении согласия жильцов.
Если квартирой владеют сразу несколько человек, то нужно заявление от всех собственников. В идеале стоит переоформить жилое помещение на одного владельца — иначе придется лично приводить собственников на каждый этап согласований. Если переоформить нельзя, то стоит дополнительно заверить согласие владельцев у нотариуса.
Заказ проекта перепланировки и переустройства
Существует довольно распространенный миф о том, что заказывать проект перепланировки до получения разрешения от собственников многоквартирного дома не нужно. Это не так. Во время общего собрания жильцов дома вам нужно представить будущий план — какие будут изменения в здании, где будут расположены входы и чем вы, собственно, будете заниматься. Поэтому поиск проектного бюро — основной приоритет на начальных этапах перевода помещения.
Проектная организация должна быть в списке СРО. Эта аббревиатура расшифровывается как саморегулируемые организации. Допуск СРО значит, что проектное бюро может заниматься перепланировкой и переустройством, за этим следят участники рынка. У каждой СРО есть свой онлайн-реестр предприятий, которые в ней находятся. Поэтому фиктивных проектировщиков без права на такую деятельность легко вычислить.
От качества проекта перепланировки зависит, согласуют ли вам перевод помещения. В теории, если проект сделают с ошибками, то можно отсудить компенсацию за понесенные убытки. Но для этого нужно связываться со строительной экспертизой. Поэтому не стоит экономить на проектном бюро — это лишь обернется дополнительными расходами. Ориентируйтесь на качество работ и отзывы о проектировщиках.
Стоимость проекта перепланировки зависит от того, насколько сильно изменится план помещения. Цены на такие проекты начинаются от 20 000 рублей. Некоторые организации также предлагают полное сопровождение и берут на себя не только создание технической документации, но и контакты с государственными органами и даже переговоры с жильцами.
После заключения договора с подрядчиком нужно передать технические документы на квартиру и предоставить к ней доступ. Проект делается от 5 рабочих дней.
При согласовании проекта в администрации будут обращать внимание на следующие параметры:
- будет ли работать вентиляция после строительных работ и перепланировки. Внимание уделяется вентиляционным шахтам и дымоходам — они должны функционировать в случае пожара.
- обеспечена ли пожарная безопасность. В проекте нужно предусмотреть места для огнетушителей, продумать план эвакуации при пожаре.
- соответствуют ли стройматериалы 123 ФЗ — Техническому регламенту пожарной безопасности;
- есть ли заключение от газовиков и не представляет ли газовое оборудование в помещении опасности. Если дом не газицифирован, то заключение не нужно.
- не повредит ли перепланировка несущим конструкциям;
К проекту будет также приложен список архитектурных решений, чертежи помещения с действительными и будущими характеристиками, пояснительная записка от проектировщика, в которой говорится о безопасности перепланировки для дома и его жителей; другие документы, подтверждающие возможность перепланировки.
Получение согласия жильцов примыкающих помещений
Это один из самых рискованных этапов всей процедуры. Примыкающими помещениями считаются все, кто имеет общую с вами стену либо находятся выше и ниже. Без письменного согласия собственников соседних с вашим помещений вы не сможете закончить процедуру. А они могут отказать без видимой на то причины — просто потому, что не хотят жить рядом с вашим бизнесом. Можно предлагать какие-то бонусы при покупке ваших товаров, скидки и эксклюзивное обслуживание. Как вариант, можно предложить и денежную сумму — государство не ограничивает способы урегулирования таких споров.
Согласие составляется в свободной форме, но в нем должны быть указаны ФИО и паспортные данные собственника или ОГРН и наименование юрлица; номер помещения, кадастровый номер квартиры и реквизиты правоустанавливающих документов — например, договора купли-продажи или договора долевого участия.
Прилегающие квартиры могут быть не приватизированы. Тогда их собственник — муниципалитет. С одной стороны, органы власти не станут вам препятствовать просто так, с другой стороны, оформление согласия займет до 15 дней.
Общее собрание собственников многоквартирного дома
Собрание жильцов дома обычно проводится после получения согласия жильцов прилегающих помещений, хотя в ЖК и не прописана очередность. Просто в таком порядке на собрании жильцов дома вы сразу же будете иметь людей, которые вас поддерживают — собственников прилегающих помещений. Это важно, потому что на любом этапе переговоров жильцы могут заупрямиться и тогда перевести помещение не получится.
В первую очередь нужно составить повестку дня общего собрания жильцов дома. В ней обязательно должны быть включены вопросы о реконструкции или перепланировке помещения и о согласовании назначения помещения. Лучше включать в повестку и другие важные вопросы, так больше вероятность, что на собрание придет много жильцов. Уведомления должны быть отправлены каждому собственнику, но не обязательно отдавать их лично в руки. Если в документах многоквартирного дома не указано обратное, то нужно отправить персональные уведомления заказным письмом. Если предусмотрены другие варианты уведомления, то можно и просто повесить объявления на стенде у входа либо привлечь управляющую компанию либо актив дома. Некоторые квартиры могут находиться в муниципальной собственности — эти данные предоставляет администрация, бесплатно и в день обращения. Тогда на собрание нужно пригласить и представителя администрации.
В извещении жильцов нужно указать дату и время проведения, список вопросов на рассмотрении и контактные данные организаторов собрания. Нелишним будет также указать порядок подачи вопросов и возражений по повестке дня, чтобы мероприятие не превратилось в беспорядочный базар. Разослать извещения нужно не позднее, чем за 14 дней до собрания — так прописано в Жилищном кодексе.
Если в доме несколько подъездов, то собрание будет считаться состоявшимся, если на нем будут собственники, которым принадлежит не менее 50% голосов во всем доме и две трети или более помещений в подъезде, где предполагается перепланировка. Д Если в доме всего один подъезд, то это условие изменяется — должны прийти собственники, которым принадлежит более двух третей голосов. Если участников набралось меньше, то голосование нужно проводить заново. Согласно п. 3.1. ст.45 ЖК РФ, каждый голосующий участник должен иметь при себе паспорт и выписку из ЕГРН — это нужно для идентификации собственников помещений в данном доме. Без паспорта жители дома тоже могут присутствовать на собрании, но голосовать не могут.
В случае, когда голосование проводилось в многоподъездном доме, вам нужно набрать большинство от общего количества голосов участников и большинство — от своего подъезда. В одноподъездном доме считается только большинство голосов участников собрания. Голоса считаются по площади принадлежащих им помещений. Если вы получили большинство голосов «за», то для перевода помещения вам потребуется протокол собрания в двух экземплярах и лист регистрации участников. В голосовании могли участвовать представители собственников жилплощади — тогда нужны еще их доверенности. Один протокол собрания нужно приложить к документам на согласование перевода помещения, а второй — передать в управляющую компанию или ТСЖ.
Проведение общего собрания не обязательно проводить в очной форме, допускается и заочное голосование. Тогда вам придется лично обойти всех жителей дома и собрать их подписи — условия голосования те же. На такой обход обычно выделяется 7-10 дней — точный срок определяют внутренние документы многоквартирного дома.
Подача заявления в муниципальные органы
Решение о переводе жилого помещения в нежилое принимает местная администрация — районная или поселковая. Подать документы нужно либо в саму администрацию, либо через МФЦ. Пакет документов включает в себя:
- заявление о смене категории помещения;
- документы, устанавливающие право владения помещением (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи либо другие документы);
- технический паспорт на квартиру;
- подготовленный проект переустройства или перепланировки;
- поэтажный план всего дома;
- протокол общего собрания жильцов многоквартирного дома с результатами голосования;
- согласие владельцев примыкающих помещения;
- паспорт собственника либо паспорт с доверенностью, если документы подает представитель владельца.
Срок рассмотрения заявления варьируются от региона. Так, в Москве его рассматривают до 34 рабочих дней. Еще 3 дня потребуется на то, чтобы отправить решение по переводу заявителю и всем собственникам примыкающих помещений.
Если вы получили отказ, его можно обжаловать в судебном порядке либо все-таки устранить нарушения, ставшие причиной отказа. Администрация может отказать в переводе помещения, если вы не собрали все нужные документы. Также откажут, если в проекте предусмотрена крупная реконструкция — запланирована пристройка или снос несущих конструкций. В случае получения отказа должно быть указано основание такого отрицательного решения с ссылкой на нарушения, предусмотренные п.1 ст.24 ЖК РФ.
Проведение строительных работ
Выбирать подрядчика также стоит из компаний, состоящих в СРО — так вы будете уверены в компетентности исполнителей. Кроме того, нужно учитывать еще несколько важных нюансов. Так, запрещено отступать от уже утвержденного проекта перепланировки. Администрация еще будет принимать у вас помещение в новом статусе, а если в нем появится что-то, чего не было в проекте, работы не примут.
Нужно соблюдать законы о тишине. В зависимости от региона, они могут разниться. Так, в Московской области строительные работы запрещены с 19.00 до 9.00 и с 13.00 до 15.00 по будням, с 19.00 до 10.00 в субботу и все воскресенья и праздники. Если строители будут шуметь, вас оштрафуют — физлица до 3000 рублей, юрлица до 50 000 рублей в первый раз. За последующие нарушения штраф будет увеличиваться.
Работники застройщика также должны иметь соответствующие допуски для проведения работ. К примеру, если вы планируете поменять проводку и отопление, то строителям нужно иметь допуск по электро- и газобезопасности.
Приемка работ
По завершении перепланировки нужно подать заявление в администрацию, чтобы работы приняли. Создается специальная комиссия, куда входят представители многоквартирного дома, администрации, МЧС, Роспотребнадзора и других ведомств. Если все работы соответствуют заявленным в проекте, то вам выдадут акт, подтверждающий приемку. Если же нет — нужно устранять замечания и проводить повторную приемку.
Получение технического плана помещения
Имея на руках акт приемки от комиссии, нужно заказать технический план у кадастрового инженера. Этот план нужен, чтобы поставить помещение на кадастровый учет. Кадастровый инженер должен иметь соответствующую квалификацию и состоять в СРО.
Передайте инженеру техническую документацию, правоустанавливающие документы и акт от комиссии. Также нужно обеспечить доступ инженеру в само помещение, чтобы он сверил план помещения с реальностью. Кадастровый инженер выполнит технический план, где будут указаны новые характеристики помещения. Выполняется он в среднем от 5 дней и стоит от 7000 рублей.
Постановка на кадастровый учет в Росреестр
Информация о любой недвижимости, жилой и нежилой, содержится в Росреестре. Любые изменения помещения — пристройки или дополнительные входы — должны регистрироваться. В данном случае это еще более актуально, так как меняется назначение помещения, оно не считается больше жилым.
Подать заявление об изменении записи в кадастровом учете можно в МФЦ или местном отделении Росреестра. Вам нужно отдать постановление администрации о переводе помещения, решение комиссии и технический план. Услуга бесплатна, ждать придется до 5 рабочих дней. В итоге вы получите выписку ЕГРН, которая подтвердит внесенные изменения.
Использование помещения
После получения выписки ЕГРН вы можете использовать нежилое помещение согласно назначению. Но для открытия магазина, офиса или парикмахерской еще потребуется получить отдельные согласования и лицензии, в зависимости от выбранного вида деятельности. Главное — не нарушать спокойствия жителей многоквартирного дома. Также нельзя заниматься производством чего бы то ни было — для этого нужно отдельное помещение, не граничащее с жилыми квартирами. Любые вредные или опасные факторы тоже нужно исключить, чтобы не повредить соседям. В остальном вы вольны распоряжаться недвижимостью, как хотите — можно сдать или продать помещение в любой момент.
Сколько стоит перевод жилого помещения в нежилое
- нотариальное согласие собственников квартиры (не потребуется, если собственник один) — 1500 рублей за каждого владельца.
- выписка из ЕГРН на жилое помещение — проектировщик получает бесплатно.
- проект перепланировки и техническое заключение — зависит от площади помещения, необходимых изменений и сроков работы. Цена на проект начинается от 15 000 рублей.
- расходы на проведение собрания собственников. Трат может и вовсе не быть, если есть где провести собрание. Сюда же включаются возможные денежные стимулы для жильцов прилегающих помещений. Стоит заложить примерно 25 000 рублей.
- согласование в администрации — бесплатно.
- строительные работы. В зависимости от назначения, задумки, бюджета и многих других факторов стоимость может достигать нескольких миллионов рублей. Закладывать стоит не менее 150 000 рублей.
- акт приемочной комиссии — бесплатен.
- технический план помещения — от 8 000 рублей и выше, в зависимости от проведенных изменений и площади помещения.
- постановка на учет в Росреестре — бесплатна.
Возможные проблемы, с которыми сталкиваются при смене назначения помещения
- Никак не получается собрать или уговорить собственников многоквартирного дома. Это самая сложная часть всей процедуры. Выход только один — пытаться договориться. Возможно, это потребует дополнительных внушительных вложений.
- Как согласовать перевод нескольких жилых помещений в одно нежилое. Каждую квартиру нужно переводить по отдельности — делать проект, получать согласие и проводить строительные работы. Только после окончания всех работ вы можете объединить помещения, запросив разрешение на строительство.
- Комиссия не приняла строительные работы. Нужно устранить все возможные замечания, без согласования вы не сможете продолжить смену назначения помещения.
- Проектировщик, строители или кадастровый инженер выполнили работу с ошибками. Выбирайте подрядчика, состоящего в СРО. Так вы не столкнетесь с подобной проблемой. В теории, можно обратиться в суд, но для этого вам придется провести экспертизу, что дополнительные расходы.
- Невозможно сделать отдельный вход. Отдельный вход обязателен для перевода помещения в нежилое. Эта проблема полностью исключает возможность смены категории помещения.
- Здание представляет собой объект культурного наследия или подлежит реновации. В этих случаях также невозможно сменить категорию помещения.
